Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voldoende passende en betaalbare woningen realiseren voor doel- en aandachtsgroepen. De ambities en doelen om dit te realiseren staan in het Volkshuisvestingsprogramma Best 2024-2028, een update van de gemeentelijke woonvisie, waarin de nieuwste woningbehoefte-prognoses en regionale afspraken staan.  

De woningmarkt vormt een dynamisch werkveld, waarbij veel externe factoren van invloed zijn. Zoals het Rijksbeleid met de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, die in voorbereiding is. We proberen met onze ambities en doelstellingen voor ogen hier zo goed op in te spelen.

Doelstelling is om voldoende passende en betaalbare woningen te realiseren voor verschillende doel- en aandachtsgroepen. Waarbij we aandacht hebben voor ontmoeten en omzien naar elkaar. Daarom stimuleren we de ontwikkeling van andere woonvormen en collectieve woningbouwinitiatieven en het benutten van de bestaande woningvoorraad en leegstand vastgoed. We blijven alert op de kansen om flexwoningen te realiseren.   

Het Didam-arrest vraagt om zorgvuldig handelen bij verkoop van gemeentegrond voor een CPO ontwikkeling.

We willen ervoor zorgen dat senioren zoveel mogelijk kunnen wonen in een voor hen passende omgeving met passende combinaties van wonen en zorg. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren sterk toe. Dat betekent een stevige opgave om te voorzien in de woon-, zorg- en welzijnsbehoeften van deze groeiende groep.

Het is bekend dat de verhuisgeneigdheid van ouderen minder groot is dan van andere doelgroepen. We willen stimuleren dat ouderen eerder nadenken over het wonen van straks. Dat ondersteunt onze inzet om de opgave te realiseren.

De belangrijkste doelstelling van het woonbeleid is het realiseren van voldoende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. In het Volkshuisvestingsprogramma is de opgave voor de gemeente Best aangegeven en omschreven in welke differentiatie we deze woningen realiseren. Om onze bijdrage te leveren aan het woningtekort en de grote vraag, willen we onze woningbouwopgave de komende jaren versneld realiseren. Daarvoor is het van belang om voor de juiste zachte plannen de ruimtelijke procedure te voeren, zodat de woningen voortvarend kunnen worden gerealiseerd. En voor juiste potentiële plannen de planvoorbereiding te starten.  

Er lopen veel kleinere en grotere woningbouwprojecten en er komen ook diverse nieuwe initiatieven naar de gemeente. Deze projecten en initiatieven kennen allen hun eigen plan, tempo en doelen. Tegelijkertijd vraagt het verwezenlijken van een evenwichtig aanbod van nieuwe woningen voor alle doelgroepen én een goede ruimtelijke kwaliteit (ontsluiting, ondergrondse infra, voorzieningen, groen, diversiteit, et cetera) dat we sturen op samenhang tussen de verschillende plannen. Gezien de hoeveelheid initiatieven vraagt dit om gebiedsregie, waarbij initiatiefnemers en gemeente wensen, doelen, kansen en knelpunten in samenhang benaderen. Dit leidt tot het vergroten van de maatschappelijke meerwaarde van ieder initiatief. Voorbeelden van gebieden zijn den Ekker, de herontwikkeling van diverse schoollocaties, en andere binnenstedelijke ontwikkelingen.
Voor het landelijke gebied is momenteel een "gebiedsregisseur" ingehuurd, die diverse initiatieven verkent en mee helpt te vertalen naar bijdragen aan gemeentelijke doelstellingen en haalbaarheid voor de initiatiefnemer.

Geld nodig   
In 2020 is voor de begroting 2021 een budget opgenomen van € 400.000 om extra capaciteit in te zetten. Hiervoor zetten we tussen 2021 en 2024 extra capaciteit in. Om de woningbouwversnelling verder te kunnen realiseren is een nieuw budget om extra capaciteit in te kunnen zetten noodzakelijk. Om de woningbouwversnelling de komende jaren verder te kunnen realiseren zijn opnieuw middelen nodig om extra capaciteit in te zetten om de ruimtelijke procedures te voeren voor de plannen die bijdragen aan de realisatie van de woningbouwversnelling. De nadruk hierbij ligt naar verwachting op de eerste jaren, om goed de regie te kunnen pakken en integrale samenhang tussen verschillende initiatieven in bepaalde gebieden te borgen. Aanvullend hierop heeft de gemeente bij de provincie Noord-Brabant een aanvraag gedaan vanuit de tweede tranche flexpool. Overigens hangt dit ook samen met benodigde capaciteit voor de Omgevingswet en voor het voeren van ruimtelijke procedures. Met alleen dit budget voor woningbouwversnelling halen we de doelstelling nog steeds niet.

We zetten woningmarktinstrumenten en stimuleringsregelingen in om woningen beschikbaar te maken en houden voor de doelgroepen, waarvoor ze bedoeld zijn. Bij de woningmarktinstrumenten gaat het om de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding, de mogelijke inzet van de opkoopbescherming, de inzet van koopondersteunende maatregelen en het doorzetten van de starterslening.

De woningmarkt vormt een dynamisch werkveld, waarbij veel externe factoren van invloed zijn. De krapte op de woningmarkt speelt mee bij de vraag naar een startersleningen en in hoeverre de woningprijzen een stijgende lijn laten zien. Onze woningmarktinstrumenten en stimuleringsregelingen spelen daar op in om starters en jongeren een kans te geven op de woningmarkt.

De woningmarkt in Best is onvoldoende ingespeeld op kleinere huishoudens, die veelal gevormd worden door senioren en jongeren. We zetten daarom in op de realisatie van woningen voor kleinere huishoudens. Daarnaast zetten we in op passende verblijfs- en woonvoorzieningen voor internationale arbeidskrachten, statushouders en woonwagenbewoners. En woningen met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding voor bijzondere aandachtsgroepen.

Er zijn verschillende doel- en aandachtsgroepen, die dringend op zoek zijn naar passende woonruimten.
Daarbij komt de opgave op grond van de Spreidingswet. We kijken lokaal en regionaal waar welke groepen het beste kunnen landen binnen onze gemeente.

Het ondersteunen van woningcorporaties bij het verduurzamen van de sociale woningvoorraad. De ambitie om dit te realiseren legden we vast in het beleidsakkoord en lichtten we toe in het Volkshuisvestingsprogramma Best 2024-2028.

Behalen van de algemene doelstelling om 4.100 woningen te bouwen in de periode tot 2040.
Daarnaast het realiseren van een aantrekkelijk duurzaam en innovatief woon-, werk- en verblijfsgebied. De stationsomgeving moet het visitekaartje van Best worden. Waarbij het van belang is dat het centrum en het station op een aantrekkelijke manier met elkaar worden verbonden. Met groen en een goede parkeerbalans.

Raad voor te stellen extra gelden beschikbaar van jaarlijks € 160.000,- tot en met 2027. En voor de realisatie van de plannen voor de westzijde een bedrag te reserveren tussen de €12 en 15 miljoen (indicatieve raming investeringslasten) in 2028. Het een en het ander moeten we nog uitwerken, ook in relatie tot opbrengsten in de stationsomgeving (bijvoorbeeld grondverkoop oostzijde). Zie toelichting in het hoofdstuk Investeringsprogramma.

Toevoegen sociale en betaalbare woningen aan woningbestand van Best. Behalen van de algemene doelstelling om 4.100 woningen te bouwen in de periode tot 2040.

Participatie toekomstige bestemming huidige gemeentehuis en hele ontwikkeling Dorpsplein, om uiteindelijk te komen tot een stedenbouwkundige visie voor het Dorpsplein en omgeving. Het beoogde effect van de visie is onder meer het bijdragen aan het behalen van de algemene doelstelling om 4.100 woningen te bouwen in de periode tot 2040.

Geef aan wat de doelstelling is die je wil bereiken :
Passende woningbouw in het in de Omgevingsvisie opgenomen gebied voor dorpsuitbreiding. Daarnaast moet het bijdragen aan het behalen van de algemene doelstelling om 4100 woningen te bouwen in de periode tot 2040.

Goede implementatie van de Omgevingswet in de gemeente Best, waarbij oog is voor de groei naar een integrale en gebiedsgerichte benadering, brede betrokkenheid van verschillende domeinen, invoering van het nieuwe digitale stelsel Omgevingswet (DSO) en ondersteuning aan inwoners bij het werken met de wet en de nieuwe systemen.

Extra budget voor het opstellen van het nieuwe Omgevingsplan.
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht geworden. Deze wet schrijft dwingend voor dat gemeentes voor 1 januari 2032 een gebiedsdekkend omgevingsplan dienen op te stellen. Het omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. Inmiddels is duidelijk geworden dat het opstellen van een gebiedsdekkend omgevingsplan veel complexer, tijdrovender en kostbaarder is dan een aantal jaren geleden werd gedacht. Vanaf 2025 zijn aanvullende financiële middelen nodig om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichting tot het opstellen van een gebiedsdekkend omgevingsplan. Het omzetten van regels van het tijdelijke deel naar het nieuwe deel van het omgevingsplan moet eind 2031 klaar zijn. Dit betekent dat ook na 2028 nog budget voor het omgevingsplan nodig zal zijn.
+
1 fte (schaal 10) Omgevingsplan- en RxBasecoördinator
Naast het opstellen van het nieuwe Omgevingsplan blijven ruimtelijke ontwikkelingen doorlopen (bijvoorbeeld TAM IMRO plannen). En ook als het Omgevingsplan straks gereed is zullen we steeds bezig blijven met het wijzigen van het Omgevingsplan, om zo ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Dit betekent dat we aan verschillende wijzigingen in 1 omgevingsplan tegelijkertijd werken. Bovendien kunnen deze wijzigingen van invloed zijn op elkaar of op andere ruimtelijke processen en zijn ze van invloed op de toepasbare regels. Iemand moet overzicht kunnen houden op al deze wijzigingen en de verschillende procedures op elkaar afstemmen, ook met betrekking tot het beheer van de regels in het Omgevingsplan en de toewijzing van deze regels aan locaties.
+
1 fte (schaal 11) Omgevingsvisie- en programmacoördinator
De Omgevingswet en ruimtelijke ontwikkelingen vragen van ons dat we de omgevingsvisie regelmatig updaten, zonder die steeds geheel te vervangen. Dit gebeurt bijvoorbeeld door de integratie van (regionale) beleidskeuzes, voortschrijdend inzicht of ontwikkelingen vanuit programma's. Dit vraagt een strategisch coördinator die met een integrale blik overzicht kan houden over de verschillende ontwikkelingen in alle programma's. Deze coördinator gaat bouwen de integrale structuur van de omgevingsvisie, gebiedsprogramma's en thematische programma's. Is tevens aanjager en adviseur voor de strategische integraliteit binnen het beleid, ook in relatie met het sociaal domein.

Versterken van de groene leefomgeving. Accommoderen van een vitale, schone en toekomstbestendige economie in het buitengebied. Passende woningbouw in het in de Omgevingsvisie opgenomen gebied voor dorpsuitbreiding (zie ook onder kopje gebiedsontwikkeling/gebiedsgericht programma buitengebied). Stimuleren van natuur- en milieueducatie.

In het buitengebied speelt een veelheid aan opgaven, zowel van ecologisch, economisch als sociaal-maatschappelijke aard. Het is een flinke uitdaging om daarin een goede balans te vinden. Het landschap, de natuurwaarden en de ondergrond met de waterhuishouding vormen het ‘natuurlijk kapitaal’ in het buitengebied. Daar moet zuinig mee worden omgegaan. Het beleidsakkoord stelt dat een proactieve benadering nodig is om het buitengebied vitaal te houden. De gemeente biedt in haar buitengebied ruimte voor economische ontwikkeling in samenhang met behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteiten landschap, natuur en woon- en leefmilieu. Dit betekent onder meer dat ruimtelijke ontwikkelingen altijd gepaard moeten gaan met een kwaliteitsslag en/of investering in de omgeving.

In het kader van de Omgevingswet stellen we voor het buitengebied een gebiedsgericht programma op. Het document actualiseert en vervangt de Structuurvisie buitengebied (2016). Onderdeel van het gebiedsgericht programma buitengebied is het vastleggen van het ontwikkelperspectief van het in de Omgevingsvisie aangewezen gebied voor dorpsuitbreiding (de "rafelranden" van de uitleglocaties Aarlesche Erven en Steegsche Velden). We zien daar kansen voor woningbouw als onderdeel van een landschappelijk-stedenbouwkundige afronding van de bebouwde kom. Op basis van het visiedocument - dat juridisch gezien noodzakelijk is als ruimtelijke onderbouwing - kunnen we meewerken aan passende initiatieven.
Verder wordt het uitvoeringsdeel van de structuurvisie buitengebied vertaald in het programma. Hiermee zetten we in op programmatische aanpak van uitvoeringsprojecten. Van belang is dat de gemeente de verplichting vanuit provinciaal beleid nakomt om ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied te compenseren met investeringen in het landschap. Dit geldt zowel voor de gemeente met de woningbouwlocaties Aarlesche Erven en Steegsche Velden als voor particuliere initiatieven. De opgave (co)financieren we uit het Landschapsfonds, dat wordt gevoed door de gemeente vanuit de grondexploitaties en initiatiefnemers op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten. Bij extra ambities zijn aanvullende financieringsmiddelen vereist.